La réduction d’impôt accordée au titre du dispositif Pinel ne concernait que les acquisitions de biens immobiliers neufs. Entrée en vigueur le 1er janvier 2019, la loi Denormandie ouvre la défiscalisation aux logements anciens. Le but ? Soutenir la rénovation du parc immobilier français vétuste en accordant jusqu’à 63 000 € d’avantages fiscaux. Tout savoir sur le dispositif Denormandie…
Les conditions d’application de la loi Denormandie
La demande locative est forte dans les centres-villes et dans le même temps, les biens immobiliers nécessitent d’importants travaux de restauration. Pour inciter les Français à investir dans l’immobilier ancien, la loi Denormandie leur propose une réduction d’impôt, à condition de remplir certains critères :
- L’acquisition du bien doit intervenir dans l’une des 245 villes bénéficiaires du Plan Action Cœur de Ville ou ayant ratifié une Opération de Revitalisation du Territoire, entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021.
- Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du montant total de l’opération, dans une limite de 300 000 €, et être réalisés par une entreprise, factures justificatives à l’appui. Ils doivent permettre soit une amélioration de 30 % de la performance énergétique, soit représenter un bouquet de 2 travaux sur les 5 proposés par la loi.
- L’investisseur doit réaliser un DPE avant et après les travaux.
- Il s’engage à mettre le bien en location pendant au moins 6 ans.
Les avantages fiscaux du dispositif Denormandie
Le dispositif Pinel ancien offre la possibilité de défiscaliser une partie de l’acquisition et des travaux de rénovation grâce à une réduction d’impôt variable en fonction de la durée de la mise en location du bien.
L’investisseur locatif peut s’engager sur une mise en location de 6 ans, prolongeable deux fois 3 ans, pour une durée totale de 12 ans. Il a aussi la possibilité de s’engager directement sur une durée de location de 9 ans, prolongeable une fois 3 ans. Il obtient un taux de réduction variable : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans ou 21 % pour 12 ans.
L’opération étant plafonnée à 300 000 €, l’investisseur en loi Denormandie peut ainsi prétendre à une réduction d’impôt de 63 000 € en optant pour une durée de location de 12 ans.
Grâce à cette réduction d’impôt, associée à la perception des loyers, l’investisseur peut ainsi financer partiellement ou intégralement son acquisition.
Les plafonds de la loi Denormandie
Pour rendre accessibles ces biens rénovés aux personnes disposant de revenus modestes, qui ne peuvent ni prétendre à un logement social ni accéder au parc immobilier privé, la loi Denormandie vient fixer deux plafonds relatifs au montant du loyer et aux ressources des locataires.
- Le plafond du loyer : l’investisseur ne doit pas dépasser une mensualité maximale, qui dépend de la zone foncière du logement (Abis, A, B1, B2 et C) et la surface utile du logement, à laquelle s’ajoute la moitié des surfaces annexes.
- Le plafond des ressources : il dépend de la zone où est implanté le logement et du nombre de personnes composant le foyer fiscal.
Il est à noter que le dispositif Denormandie présente d’autres avantages, comme la possibilité de louer le logement à ses descendants et ascendants et la déduction de certaines charges comme les intérêts d’emprunt et la taxe foncière.
