Les conditions d’octroi des crédits se sont durcies à l’égard de ceux qui souhaitent emprunter sans apport personnel. Pourtant, le taux moyen pratiqué par les établissements bancaires a atteint un niveau particulièrement bas, jamais observé jusqu’à présent. C’est donc le moment idéal pour emprunter, mais comment faire lorsqu’on ne dispose pas d’apport personnel pour couvrir l’ensemble des frais ?
Obtenir un prêt immobilier sans apport personnel reste compliqué, mais ce n’est pas impossible. Avisofi, courtier en prêts immobiliers, vous expose aujourd’hui les conditions requises pour assumer un tel emprunt et les éléments sur lesquels les établissements bancaires seront les plus pointilleux.
Taux d’endettement et capacité de remboursement
À compter du 1er janvier 2022, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) va contraindre les établissements bancaires à respecter ses recommandations concernant le taux d’endettement et la capacité de remboursement en matière de crédit immobilier.
Ainsi, les emprunteurs ne pourront pas s’endetter au-delà de 25 ans. En cas d’emménagement tardif, notamment dans un logement neuf, cette durée peut s’allonger à 27 ans.
De plus, ils ne pourront souscrire à un emprunt que dans le cas où le remboursement de leurs mensualités n’excède pas 35% de leurs revenus nets (assurance emprunteur incluse). Auparavant, le taux d’endettement ne pouvait excéder 33%.
Dérogations et tolérance des établissements bancaires
Toutefois, une certaine tolérance des banques persiste, un prêt immobilier pouvant être accordé à un tarif supérieur à 100% du prix du logement. En effet, des dérogations à ces recommandations continuent d’être admises dans certains cas, notamment lorsque le projet d’acquisition concerne la résidence principale.
Formellement, rien n’oblige les établissements bancaires à refuser les dossiers sans apport personnel. En revanche, un apport d’au moins 10% du prix d’achat du logement est généralement attendu. Selon un rapport de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), en 2020, 24,2% des prêts immobiliers octroyés étaient supérieurs à 100% du prix du logement. Concrètement, cela implique que les emprunteurs qui ne disposent pas d’apport personnel peuvent faire financer une partie ou la totalité des frais annexes par leur banque (frais de notaire, d’agence immobilière, de courtage, etc).
Un prêt à 110% pour couvrir les frais annexes
Pour couvrir les frais annexes, estimés à près de 10% de la transaction, un acquéreur sans apport personnel peut demander un prêt à 110%. Il faut cependant bien garder en tête que ce type d’emprunt est plus difficile à obtenir qu’un prêt immobilier classique, les conditions requises s’étant récemment durcies.
Ainsi, la qualité du dossier et la situation professionnelle de l’emprunteur doivent être exemplaires. Le patrimoine de l’emprunteur sera également un élément décisif dans l’octroi dudit prêt.
Dossier et situation professionnelle de l’emprunteur
Concrètement, pour accorder un tel prêt à un emprunteur sans apport personnel, les établissements bancaires vont s’intéresser à plusieurs critères.
Tout d’abord, les banques vont regarder de près la situation professionnelle de l’emprunteur. Sans CDI ou non titulaire, il sera très complexe d’obtenir un prêt à 110%.
Le « reste à vivre » de l’emprunteur ou des co-emprunteurs sera également particulièrement scruté. Le reste à vivre est calculé après paiement des charges, impôts, pensions, etc).
Le dossier sera examiné …. Les banquiers ont tendance à se montrer compréhensifs lorsqu’ils sont face à de jeunes diplômés. Autrement, le dialogue est toujours possible, les banquiers peuvent tenir compte de certaines raisons légitimes comme des problèmes de santé ou d’un divorce coûteux…
Patrimoine et investissement locatif
Les établissements bancaires peuvent aussi octroyer un prêt immobilier sans apport lorsque l’emprunteur dispose d’un patrimoine qui pourrait éventuellement servir de garantie (appartements en location, PEA, contrat d’assurance-vie…)…….
Pour réaliser un investissement locatif, un crédit immobilier sans apport pourra vous être consenti. En effet, les intérêts fiscaux induits par une telle démarche sont importants, l’opération reste stratégique.
Multiplier ses chances avec un courtier en prêts immobiliers
Pour multiplier ses chances d’obtenir un prêt immobilier sans apport personnel, une autre solution consiste à se tourner vers un courtier. Celui-ci examinera votre situation et pourra vous apporter son expertise.
Avisofi, courtier en prêts immobiliers, vous propose ses services pour vous accompagner dans toutes vos démarches. Ainsi, vous pourrez préparer un dossier des plus solides et avoir toutes les cartes en main pour que votre demande de crédit soit acceptée et ce, même sans apport personnel.
