Afin de connaître la capacité d’emprunt d’un ménage, le calcul de son taux d’endettement est capital. Les établissements bancaires sont désormais contraints de prendre en considération votre taux d’endettement lorsque vous souhaitez emprunter. Aucune dérogation ne sera désormais admise dès lors que le seuil fixé à 35% par le Haut Conseil de Stabilité Financière serait franchi. Alors avec le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu, sera-t-il plus difficile d’emprunter qu’auparavant ?
HCSF : Recommandations ou contraintes pour les établissements prêteurs ?
Dans le monde du crédit, le Haut Conseil de Stabilité Financière, ou HCSF, est une véritable référence. Cet organisme édicte les règles d’octroi des crédits immobiliers, auxquelles les banques doivent se conformer. La dernière règle majeure qui ne cesse de faire parler d’elle porte sur le passage du taux d’endettement maximal de 33 à 35%. Celui-ci a pour contrepartie une baisse de la durée maximale de financement qui s’élève désormais à 25 ans.
Antérieurement, le HCSF émettait des recommandations face auxquelles les établissements bancaires pouvaient s’octroyer certaines libertés. Mais ce n’est désormais plus le cas. Ces recommandations se sont érigées en contraintes pour les banques qui doivent les respecter, sous peine de se voir être sanctionnées.
Les établissements bancaires gardent tout de même une certaine marge de manœuvre et peuvent accorder des dérogations lorsque certaines conditions sont réunies (notamment sur le taux d’endettement ou la durée de l’emprunt). Mais cela est loin d’être systématique.
Prélèvement à la source et calcul du taux d’endettement
Avec les récentes annonces du HCSF, certains craignent un durcissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers. Ce risque demeure pour les ménages les plus modestes, pour qui le taux d’endettement est élevé. L’allongement de la période de remboursement permet pour certains de maîtriser leur taux d’endettement. Mais alors avec l’abaissement de la durée des crédits à 25 ans, le risque de refus d’octroi d’un crédit se fait particulièrement ressentir. La question des revenus et des charges pris en considération dans le calcul du taux d’effort n’est donc pas dénuée de sens.
Pour calculer le taux d’endettement, il faut calculer le ratio entre les mensualités du crédit ou des crédits de l’emprunteur et ses revenus. Depuis l’instauration du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu, le salaire mensuel est logiquement impacté et est réduit pour tous les ménages imposables.
C’est pourquoi le Haut Conseil de Stabilité Financière a déclaré que le salaire qui devait être pris en compte par les établissements bancaires était celui qui figurait sur les bulletins de paie, le salaire net à payer avant impôt sur le revenu. Il n’y a donc aucune ambiguïté : le prélèvement à la source n’a aucun impact sur la capacité d’endettement et donc d’emprunt des français.
Dans un communiqué, la Fédération Bancaire Française (FBF) confirme cette déclaration en précisant qu’en attendant l’édiction d’une norme juridique spécifique, les revenus à prendre en considération demeurent ceux prévus avant imposition.
Pour calculer sa capacité d’emprunt au plus près des réalités, se munir d’un courtier en prêt immobilier est une stratégie qui portera ses fruits. Découvrez votre pouvoir d’achat immobilier avant d’être engagé et bénéficiez de conseils avisés pour toutes vos démarches avec Avisofi !
