La défiscalisation immobilière fait partie des placements préférés des Français. L’intérêt fiscal de cet investissement est majeur. La défiscalisation immobilière est très attractive pour les investisseurs. Ces derniers disposent, sur le long terme, d’un éventail de choix de mécanismes de placements (lois Pinel, Malraux, Monuments Historiques, Denormandie…). La défiscalisation immobilière permet donc d’investir dans l’immobilier pour faire des économies sur le montant de son impôt sur le revenu.

De tels mécanismes pour défiscaliser et ainsi réduire le montant de son impôt sont ouverts à tous. Tout le monde peut donc se tourner vers la défiscalisation immobilière. Concernant les foyers fiscaux qui paient plus de 4000€ d’impôts, l’opération devient financièrement très intéressante. Elle peut permettre de faire de réelles économies.

Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur la défiscalisation immobilière. Définition, historique des lois de défiscalisation et également les différents dispositifs pour bénéficier d’avantages fiscaux. Avisofi, spécialisé en gestion de patrimoine, vous accompagne avec des solutions de conseils personnalisées et adaptées.

La défiscalisation immobilière

Définition de la défiscalisation immobilière

Grâce à la défiscalisation, il est possible de tirer parti d’un ensemble de mesures mis en place pour réduire le montant de son impôt sur le revenu. La défiscalisation immobilière est entièrement légale. Ces avantages peuvent notamment consister en des réductions, déductions ou crédits d’impôt. Vous trouverez une définition de chacune de ces notions afin d’être certain de bien les différencier. 

La défiscalisation immobilière permet de bénéficier de réductions d’impôts en investissant dans un logement mis en location. Les dispositifs sont nombreux et selon celui choisi, l’avantage fiscal concédé par l’État va différer.

L’historique des lois de défiscalisation

En France les lois de défiscalisation se sont succédées pour entretenir le patrimoine national et combler la pénurie de logement. Voici un historique de la législation en matière de défiscalisation :

  • Dès l’an 1804, le Code Napoléon est promulgué. C’est le premier Code civil français, qui aura, par ailleurs, un rayonnement international. On y retrouve des dispositions portant sur la nue-propriété. Celle-ci découle du démembrement de la pleine propriété. Cette disposition fiscale permet d’invoquer le droit de disposer d’un bien (nue-propriété) ou le droit de jouir de ce bien (usufruit). Il peut être intéressant d’investir en tant que nu-propriétaire dans un logement.
 
  • En 1903, la loi Monuments Historiques est mise en place. Ainsi, les investisseurs qui se lancent dans la restauration de bâtiments classés pourront bénéficier d’avantages fiscaux. Pour en profiter, il convient de satisfaire à certaines conditions.
 
  • Les statuts LMNP et LMP (Loueur en Meublé Non Professionnel et Professionnel) ont été instaurés par l’État en 1949. Ces dispositifs permettent d’alléger les taxes perçues sur les locations de biens meublés.
 
  • La loi Malraux est promulguée dès l’année 1962. Elle poursuit le même objectif que la loi Monuments Historiques. Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt des coûts de travaux de restaurations d’un bien immobilier. À la condition que cet achat porte sur un bien ancien à caractère historique.
 
  • En 1993, la loi Balladur introduit une déduction d’impôt portant sur le déficit foncier. Pour rappel, le déficit foncier correspond à une différence négative entre les revenus et les charges déductibles fiscalement d’un investissement immobilier. Les charges étant alors plus conséquentes que les revenus générés.
  • La loi Périssol fut mise en place en 1996 et appliquée jusqu’en 1999 où elle fut remplacée par la loi Besson. Il s’agit d’une loi d’investissement locatif qui consiste en une déduction fiscale. Le montant de celle-ci varie en fonction du prix d’acquisition du bien immobilier.
 
  • Afin d’encourager la construction de structures dédiées au tourisme dans les zones rurales faiblement attractives, la loi Demessine est promulguée en 1999. La même année, la loi Besson neuf entre en vigueur. Elle sera néanmoins abrogée en 2003. Concernant les bâtiments anciens, la loi Besson Ancien de défiscalisation est introduite en 2002.
 
  • Un autre dispositif de défiscalisation dédié à l’investissement locatif en Outre-mer est instauré en 2003 avec la loi Girardin.
 
  • La loi Borloo sur l’ancien est mise en place en 2006 et permet, via un mécanisme fiscal, d’amortir 65% de la valeur d’un bien immobilier sur 15 ans. La loi Borloo neuf est également introduite en 2006.
 
  • En 2009, la loi d’investissement locatif Scellier est promulguée. Elle permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt qui peut aller jusqu’à 25% du montant d’investissement. Ce dispositif fut appliqué sur les investissements réalisés entre 2009 et 2012. La même année, l’amendement Censi-Bouvard est voté. Il offre des avantages fiscaux lorsqu’on investit dans une résidence de services.
 
  • La loi Duflot est entrée en vigueur en 2013. Elle fonctionnait sur le principe de l’investissement locatif. La durée d’engagement de location minimum était fixée à 9 ans. Elle fut remplacée en 2014 par la loi Pinel, plus souple et nettement plus avantageuse pour les investisseurs. En effet, la loi Pinel permet d’obtenir une réduction fiscale jusqu’à 21% du montant d’investissement. De plus, la durée d’engagement de location minimum est abaissée à 6 ans. Elle restera en vigueur jusqu’à la fin de l’année 2024.
 
  • En 2017, la loi Cosse, portée par Emmanuelle Coste, est instaurée. Les propriétaires louant leur bien à un loyer attractif à des locataires aux revenus modestes peuvent ainsi défiscaliser jusqu’à 85% de leurs revenus locatifs. 
 
  • Enfin, l’année 2020 est marquée par l’instauration de la loi Denormandie. Celle-ci vient étoffer les dispositifs à destination de l’immobilier ancien. Une aide pour les acquéreurs souhaitant se tourner vers des biens à rénover dans les centres des villes moyennes. Ils bénéficient d’une réduction d’impôt attractive.

Les différents dispositifs pour bénéficier d'avantages fiscaux

Découvrez dès à présent les différents dispositifs pour bénéficier d’avantages fiscaux :

  • La location meublée non professionnelle, ou LMNP, est un investissement immobilier locatif. Les revenus tirés d’une telle location ne seront pas imposés au titre de l’impôt sur le revenu. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, il convient de louer un logement meublé à usage d’habitation principale. Le locataire ne doit cependant pas faire partie de votre foyer fiscal. Les charges supportées par le propriétaire pourront être déductibles (taxe foncière, taxe d’habitation, contribution foncière des entreprises…) ;
 
  • La location meublée professionnelle, ou LMP, est un autre type d’investissement immobilier locatif. L’avantage fiscal qu’offre ce dispositif consiste en une imputation des déficits sur le revenu brut global. De plus, les plus-values réalisées sur ces biens pourront être exonérées. Pour bénéficier de la LMP, vous devez néanmoins être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Tout comme pour la LMNP, il est impossible de bénéficier de cet avantage si le locataire du bien est issu de votre foyer fiscal ;
 
  • Si vous louez des logements meublés en résidence de service, vous pourrez profiter d’un autre avantage fiscal au titre de la location meublée. Ainsi, vous bénéficierez d’un amortissement immobilier et mobilier et de loyers non fiscalisés. Pour être éligible, la location doit appartenir à un inventaire précis. Il est recommandé d’utiliser ce dispositif pour une durée de 15 ans. Vous pourrez également tirer profit d’un bail commercial sur cet immeuble. Enfin, vous ne pouvez pas bénéficier de cet avantage si vous louez ce bien à un membre de votre foyer fiscal ;

Calcul de l’impôt sur le revenu

Concernant le calcul de l’impôt sur le revenu, il vous suffit, après avoir déduit de votre salaire vos frais réels ou une déduction forfaitaire de 10%, d’ajouter les cédules représentant vos revenus :

  • RF ou Revenus Fonciers;
  • BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux ;
  • BNC ou Bénéfices non Commerciaux ;
  • BA ou Bénéfices Agricoles ;
  • RCM ou Revenus de Capitaux Mobiliers.
 

Vous obtenez ainsi le revenu brut global, duquel vous pouvez déduire vos déductions d’impôts afin d’obtenir le revenu imposable. Il convient ensuite de diviser le revenu net imposable par le nombre de parts fiscales du foyer fiscal pour obtenir le quotient familial. Ce résultat sera soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu afin d’obtenir l’impôt brut.

De cet impôt brut, vous n’aurez qu’à déduire vos réductions d’impôt et vos crédits d’impôt pour calculer votre impôt net à payer.

Différence entre déduction, réduction et crédit d’impôt

Certains dispositifs vous permettent de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu à payer. Il s’agit de la déduction d’impôt, de la réduction d’impôt et du crédit d’impôt.

Une déduction d’impôt est une somme qui sera déduite :

  • de vos revenus : par exemple la déduction des frais professionnels de vos traitements et salaires ;
  • ou de votre revenu brut global : comme la déduction d’une pension alimentaire versée pour les enfants.
 

Une réduction d’impôt est une somme soustraite du montant de l’impôt. Vous pouvez obtenir diverses réductions d’impôt. Cela peut être la contrepartie de dons à des organismes d’intérêt général, pour l’embauche d’un salarié à domicile… La réduction d’impôt ne s’applique pas si le contribuable n’a pas d’impôt à payer.

Concernant le crédit d’impôt, il s’agit d’une somme qui sera soustraite du montant de l’impôt. On peut citer à titre d’exemple le crédit d’impôt pour frais de garde d’enfants.

À la différence de la réduction d’impôt, le crédit d’impôt sera totalement ou partiellement remboursé si son montant dépasse celui de l’impôt. Le contribuable deviendra alors non imposable et le surplus sera remboursé par l’État.

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