On dit qu’un bien immobilier est en indivision lorsqu’il appartient à plusieurs personnes qui détiennent des droits de même nature sur ce bien (conjoints, ayants-droits, partenaires de PACS, concubins..). Chaque indivisaire est propriétaire du bien et ce, peu importe la part qu’il possède dans l’indivision. À ce titre, l’ensemble des coïndivisaires sont en mesure de se prononcer sur le sort du bien indivis et notamment sur les actes d’administration passés à son encontre. En d’autres termes, l’indivision permet à plusieurs personnes d’exercer un droit de propriété sur un bien immobilier, jusqu’au jour où le partage sera prononcé.
« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision”. Ainsi, si l’un des indivisaires souhaite vendre la quote-part qu’il détient dans l’indivision, il est tout à fait dans son droit. La vente d’un bien indivis peut se faire sous trois formes : la vente des parts, la vente classique du bien et le partage judiciaire en cas de désaccord entre les indivisaires.
Enfin, les coïndivisaires sont tenus au paiement des dépenses qui sont intrinsèquement liées à l’entretien du bien immobilier en indivision.
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La vente classique d’un bien immobilier en indivision
Toute personne qui se trouve dans l’indivision est réputée propriétaire du bien indivis. Par conséquent, lorsqu’on souhaite mettre en vente un tel bien, il convient de réunir l’accord de tous les propriétaires. En cas d’accord des indivisaires, la vente du bien immobilier en indivision se réalise de manière classique. Les indivisaires décident ensemble du prix du bien, ainsi que de la répartition du prix.
Isolément, un indivisaire peut choisir de vendre la quote-part qu’il détient. Si l’un des indivisaires souhaite vendre ses parts, il doit prévenir l’ensemble des indivisaires de son intention de vendre. En effet, ces derniers disposent d’un droit de préemption sur les parts mises en vente par les coïndivisaires. Ce droit de préemption permet d’être prioritaire en cas de vente de parts dans l’indivision. L’indivisaire intéressé par le rachat de telles parts disposera d’un délai d’un mois pour faire jouer son droit de préemption. S’il souhaite la proposer à un tiers, il devra en informer les co-indivisaires par lettre recommandée.
Forcer la vente du bien indivis avec le partage judiciaire
En cas de désaccord sur la vente du bien indivis, des articles du Code Civil permettent de provoquer le partage judiciaire du bien.
En provoquant un tel partage, la vente est forcée. Pour ce faire, il convient de réunir l’accord de l’un ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis. En réunissant cette majorité, la vente pourra être autorisée par voie judiciaire.
Les indivisaires exprimeront devant un notaire leur intention de vendre le bien indivis. Ceux qui sont en désaccord avec cette vente se verront alors adresser une proposition de vente par un commissaire de justice. S’ils n’acceptent toujours pas la vente, il conviendra alors de saisir le Tribunal Judiciaire pour que celle-ci soit autorisée. Elle se réalisera alors en justice, aux enchères.
À quelles dépenses sont tenus les indivisaires ?
En votre qualité d’indivisaire, vous avez des devoirs et êtes tenus au paiement de certaines dépenses.
Tout d’abord, les indivisaires doivent assumer collectivement les dépenses liées à l’entretien ou au fonctionnement du bien. Cela englobe donc l’ensemble des dettes afférentes à l’indivision :
- frais d’administration ;
- impôts de la propriété ;
- charges communes qui se rapportent au bien indivis.
Les dépenses engagées pour des travaux de conservation du bien en indivision doivent être payées par les indivisaires à hauteur de leur quote-part.
Concernant les dépenses engagées pour des travaux d’amélioration du bien, les indivisaires ne sont pas tenus au remboursement des frais avancés. L’indivisaire qui a personnellement engagé les dépenses pourra toutefois recevoir une indemnité lors de la vente de l’immeuble. Son montant est fixé eu égard à la plus-value réalisée grâce aux travaux. Si les travaux d’amélioration ont été menés sans l’accord des ⅔ des indivisaires, l’indivisaire ne sera pas forcément indemnisé.
Toutefois, il vous est vivement conseillé de vérifier ce qui est mentionné dans la convention d’indivision, si une telle convention a été conclue préalablement. En effet, en fonction de ce qui a été rédigé, ces règles peuvent différer.
