Vous avez de l’argent de côté, et vous envisagez de l’investir dans l’immobilier pour constituer un patrimoine ? Avant de casser la tirelire, il est bon de réfléchir. Évitons le suspense inutile : la bonne stratégie de financement est dans le dosagLancé en février 2026 pour inciter à la relance du marché locatif, ce nouveau dispositif fiscal n’a pas séduit les investisseurs. Les règles étant jugées trop restrictives, l’Assemblée nationale les a revues en mai. Le « Jeanbrun 2 » s’annonce plus souple, mais certaines obligations demeurent et impliquent d’être bien conseillé pour atteindre une bonne rentabilité. Explications avec notre pôle Patrimoine.e précis du crédit et de l’épargne. Avisofi vous donne quelques repères pour éviter les erreurs courantes.

Qu’est-ce que le «Jeanbrun» et qu’apporte-t-il de nouveau ?

Présenté comme le remplaçant du «Pinel», le «Jeambrun» est en réalité bien plus qu’une nouvelle niche fiscale. Inscrit dans la loi de finances 2026, iol consacre le statut de bailleur privé et marque un changement complet de philosophie fiscale pour l’investissement locatif.
 
On passe en effet d’une logique de réduction d’impôt sur le revenu, forfaitaire et directe, à un mécanisme d’amortissement fiscal dans la durée. Autrement dit, vous déduisez progressivement la valeur de votre bien de vos revenus imposables. Et ça change tout.
 
Plus concrètement (dans la version 1 du Jeanbrun)…
• Vous achetez un bien neuf (ou en VEFA), dans n’importe quelle commune de France (sans distinction de zones comme l’imposait le dispositif Pinel).
• Chaque année, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers entre 3,5 et 5,5% de la valeur de ce bien (hors terrain) selon le niveau de loyer appliqué (d’intermédiaire à très social).
• Plafonné à 12 000€/an, cet amortissement se cumule avec les charges de votre bien (taxe foncière, assurances, gestion, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, etc.) que vous pouvez également déduire.
• Si la somme des charges déductibles et de l’amortissement dépasse le montant des loyers encaissés, votre revenu foncier sur le bien n’est pas imposable : vous créez un déficit foncier qui peut être reporté sur d’autres biens, ou même imputé sur votre revenu global pour le réduire (dans la limite de 10 700€/an).
• Vous pouvez ainsi neutraliser la fiscalité de vos loyers, et même réduire votre impôt sur le revenu.
• Le dispositif s’applique aussi aux logements anciens, avec un taux d’amortissement entre 3 et 4% selon le niveau de loyer, pour un plafond d’amortissement de 10 700€/an.

Pourquoi le «Jeanbrun» évolue, et qu’est-ce qui change ?

Dans sa version initiale, le dispositif Jeanbrun posait des conditions pour bénéficier de l’avantage fiscal, telles que…
• L’obligation pour le logement concerné d’être situé dans un immeuble d’habitation collective et d’atteindre l’étiquette énergétique A ou B (y compris dans l’ancien après travaux).
• Un engagement minimal de 9 ans en location nue pour résidence principale.

• La réintégration des amortissements dans la plus-value imposable à la revente du bien.
• Le plafonnement des loyers (et donc des ressources des locataires).
• L’obligation de rénover les biens anciens avec un montant de travaux représentant au moins 30 % de la valeur d’acquisition du bien.
• L’interdiction pour le propriétaire de louer à un ascendant, un descendant ou un membre de son foyer fiscal.

Certaines de ces règles sont revues face à l’insuccès du dispositif. Car très attendu, le « Jeanbrun » a suscité des avis mitigés. D’un côté, des investisseurs, professionnels de l’immobilier et médias l’ont considéré trop complexe, incomplet, restrictif, impossible à rentabiliser dans certains territoires, et donc incapable de relancer le marché du logement neuf… De l’autre, on a pointé la guerre au Moyen-Orient pour expliquer le faible engouement pour le dispositif (certains parlent de flop…).

Tout cela a conduit le législateur à revoir sa copie. Un « Jeanbrun 2 », adopté fin mai à l’Assemblée nationale dans le cadre d’une autre loi, contient des aménagements importants, notamment…
• La suppression du seuil minimal de travaux pour les logements anciens.
• L’intégration des maisons individuelles dans le dispositif.
• L’assouplissement des exigences énergétiques : les logements classés F ou G doivent gagner deux classes, les E une classe.

Mais si le cadre s’élargit, les contraintes de durée de location et de plafonnement des loyers ne changent pas. 

Dans quels cas le dispositif Jeanbrun est (et sera) intéressant

Au pôle Patrimoine d’Avisofi, nous ne faisons pas partie des critiques du dispositif Jeanbrun. Nous pensons depuis le début que c’est un outil d’investissement locatif intéressant, notamment pour…
• le neuf,

• les ménages situés au-delà des 30 % de taux marginal d’imposition et/ou déjà imposés sur des revenus fonciers,

• ceux qui souhaitent construire un patrimoine immobilier dont les revenus seront protégés par l’amortissement sur la durée.

C’est là que réside selon nous la vraie révolution du « Jeanbrun » : plutôt qu’une « carotte fiscale » incitative à court terme mais exposée aux changements de gouvernements et de politique fiscale, ce dispositif inscrit dans la Loi est idéal pour une stratégie patrimoniale de long terme.

C’est même selon nous le meilleur outil pour investir sur 20 ans et plus, afin de maximiser l’abattement sur la durée de détention du bien, ou d’être exonéré d’imposition sur la plus-value à partir de 22 ans de détention, et d’éviter ainsi la réintégration des amortissements.

Et cette logique-là ne change pas dans le nouveau « Jeanbrun », malgré les assouplissements. Ce dispositif n’est donc pas applicable à toutes les situations, de même que son plein potentiel (tant sur l’avantage fiscal que la rentabilité) est difficile à exploiter sans une bonne stratégie accompagnée par un expert.

Pour optimiser à long terme le rendement locatif, la baisse d’impôts et l’éventuel déficit foncier, il faut tout étudier et calculer : la situation du bien, la dynamique de la demande locative, l’équilibre entre prix d’achat du bien, configuration du financement, choix du type de loyer et montant plafonné, revenu locatif, cumul amortissements-charges…

Si vous envisager un projet d’investissement locatif, notre pôle Patrimoine se tient à votre disposition pour…
• Analyser votre situation fiscale et patrimoniale.

• Déterminer si le dispositif Jeanbrun est adapté à votre profil, ou vous conseiller un autre dispositif tel que le LMNP ou le Monument historique.

• Sélectionner un ou plusieurs biens au rendement sécurisé et adaptés à votre stratégie.

• Optimiser le montage financier et fiscal de l’opération (crédit immobilier, assurance de prêt, amortissement, déficit foncier…).

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