Emprunteur ou futur emprunteur, la capitalisation des intérêts de retard est une question cruciale dans le cadre d’un crédit immobilier. Si cette solution peut être un choix, elle est parfois imposée par certains créanciers, ce qui n’est pas sans conséquence pour la situation financière du débiteur. Mais dans sa décision du 22 mars 2023, la Cour de cassation vient de statuer sur le sujet. [CS1] Elle indique en effet qu’imposer des frais supplémentaires ou pénalités, dans le cadre du retard de paiement ou du paiement par anticipation, est contraire à l’application du code de la consommation.
En quoi consiste la capitalisation des intérêts en retard ?
La capitalisation des intérêts de retard fonctionne de la manière suivante :
- Vos intérêts dus sont ajoutés à votre dette initiale, c’est-à-dire au montant total restant à rembourser dans votre échéancier ;
- Ces intérêts de retard s’ajoutent au capital restant exigible par votre créancier ; aboutissant à des intérêts majorés ;
- Ils génèrent donc eux-mêmes une hausse de votre taux d’intérêt légal, puisque ceux-ci s’en retrouvent mathématiquement majorés.
En conséquence, capitaliser les intérêts de retard revient à augmenter le coût total de votre crédit immobilier. Le calcul des intérêts n’est plus basé sur le montant initial du capital emprunté, mais sur celui-ci plus les sommes en retard de paiement.
Capitaliser les intérêts : une possibilité encadrée
La décision de la Cour de cassation ne signifie pas que la capitalisation des intérêts est totalement impossible. Elle implique seulement que, pour pouvoir être appliquée, cette pratique doit expressément être mentionnée dans les conditions générales ou particulières de votre contrat d’emprunt immobilier. Vous noterez donc qu’il est capital de bien lire toutes les clauses de ce contrat avant de le signer.
Par ailleurs, pour la mise en œuvre de la capitalisation des intérêts de retard, le créancier doit obtenir le consentement explicite du débiteur et pouvoir en apporter la preuve en cas de litige. En effet, capitaliser les intérêts équivaut à une modification des conditions du prêt. L’accord des deux parties est alors nécessaire pour qu’elle soit légale.
Un levier potentiel pour éviter le défaut de paiement ?
Si la capitalisation des intérêts de retard est rendue possible par les conditions de votre contrat, elle peut parfois devenir un outil intéressant. Ainsi, c’est le cas, par exemple, si vous rencontrez des difficultés financières. Gros travaux imprévus, maladie, perte d’emploi : des situations délicates peuvent, hélas, survenir pour tout le monde. Or, si vos problèmes sont temporaires, actionner ce levier peut vous aider à retrouver un peu d’air dans vos finances en diminuant ou en suspendant vos mensualités pendant quelque temps.
Toutefois, comme vous l’aurez compris, cette option est à envisager avec prudence. Les modalités de calcul de votre échéancier sont en effet impactées par cette capitalisation des intérêts de retard. La somme des intérêts conventionnels ET de retard est répercutée sur votre tableau d’amortissement. Par conséquent, votre bien immobilier vous coûtera plus cher que prévu.
En cas de difficultés, n’oubliez pas, surtout, de vous référer à votre contrat d’assurance de prêt ! Selon les conditions souscrites, celui-ci peut en effet prendre le relais dans certaines circonstances.
Des frais supplémentaires aussi pour le remboursement anticipé ?
La capitalisation des intérêts de retard ne concerne pas que le retard de paiement, mais le délai de paiement en général. Ainsi, si vous souhaitez écourter la durée de remboursement de votre prêt immobilier, votre créancier ne peut pas capitaliser les intérêts de retard, excepté si cela est mentionné dans votre contrat…
