L’IFI (impôt sur la fortune immobilière), qui remplace depuis le début de l’année l’ISF (impôt sur la fortune). Cet impôt est calculé en fonction de la valeur vénale des biens immobiliers. Qu’est-ce que cette notion, comment est-elle estimée et peut-on la contester ?
Quelle est la définition de la valeur vénale d’un bien ?
Il existe deux échelles de valeurs qui permettent d’estimer un bien immobilier.
La première est la valeur vénale : elle correspond au prix de vente estimé si le bien était mis en vente, appartement ou maison. C’est en fait le prix moyen auquel les acquéreurs pourraient acheter le bien. Ce prix dépend bien sûr du marché immobilier, mais aussi des caractéristiques de la maison.
La deuxième est la valeur locative : elle correspond au prix de location du bien si celui-ci était à louer, c’est-à-dire au montant du loyer.
Comment un bien est-il expertisé ?
Pour les contribuables éligibles à l’IFI, la valeur vénale se calcule directement par les propriétaires avant d’effectuer leur déclaration. Une expertise complète peut être menée par un expert immobilier, qui prend en compte toute une série de paramètres afin d’établir son dossier : la localisation du bien (ville, quartier, zone tendue ou non, zone pavillonnaire, etc.), la proximité avec des voisins, mais aussi des éléments bruyants (route, chemin de fer), la superficie totale et la superficie Carrez, son année de construction, et bien évidemment sa composition.
L’expertise d’un bien est souvent une expertise de comparaison liée à une expertise des prix de la localité. Le propriétaire se base sur des biens similaires pour estimer son prix de vente potentiel, en tant compte des prix de son secteur. L’administration fiscale, de son côté, se base sur des critères généraux afin d’évaluer les différents biens. Toutefois, il est possible de faire une autre estimation, en particulier pour des biens atypiques (monuments classés, propriétés luxueuses, bâtisses anciennes, etc.), en faisant mener une expertise par vos soins.
Comment calculer la valeur vénale et l’IFI ?
C’est la valeur vénale qui est prise en compte pour le calcul de l’IFI. Elle permet de situer le bien financièrement au sein du marché, en comparaison avec d’autres biens de ce type. La valeur vénale est réactualisée au 1er janvier de l’année d’imposition du bien. Elle évolue avec le temps, et doit être réajustée chaque année, en incluant les variations des prix du marché, mais aussi les éventuelles modifications sur le bien : extension, travaux, aménagements, etc. , qui pourraient faire varier sa valeur foncière. Pour citer un exemple, l’ajout d’une piscine ou l’aménagement d’une mezzanine peuvent considérablement augmenter la valeur vénale d’une maison.
Attention donc à bien renseigner cette valeur sur sa déclaration d’imposition : l’administration fiscale effectue des contrôles contre les fraudes pour éviter que certains propriétaires ne baissent volontairement les prix afin de payer moins d’impôts.
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